本操作指引由本所史建兵主任担任主编和主要执笔人
已由中华全国律协审定通过并由法律出版社出版
第一章 总则
第1条 制定目的
房屋租赁法律关系应当属于《合同法》调整的对象。由于房屋租赁法律关系中的标的物（即租赁房屋）属于物，承租人租赁房屋必然涉及对房屋的占有、使用和收益的权利，如果需要对房屋进行一定的装修，还会涉及到对物的添加。因此，房屋租赁法律关系也必然涉及《物权法》的内容，这就使得房屋租赁法律关系更加的复杂，也对律师为当事人提供房屋租赁合同法律服务提出了艰巨的挑战。
为了更好地维护房屋租赁合同法律服务委托人的合法权益，提高律师办理房屋租赁合同法律服务的质量和水平，我们在总结律师提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务经验的基础上制订本操作指引。
第2条 适用范围
本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事房屋租赁合同的诉讼和仲裁法律服务。
本操作指引所称的房屋租赁合同，是指出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。本操作指引所指的房屋，主要指城市、镇规划区内的房屋，但不包括承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济适用房。上述福利性住房所涉及的房屋租赁关系具有社会福利性和保障性，合同双方当事人的权利义务都由法律法规强制性规定，对这类房屋的租赁行为不属于完全的民事法律行为。
乡、村庄规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在差异。律师为此类房屋租赁合同提供法律服务可以参照本操作指引执行，但应注意法律法规以及相关政策的限制性规定。
第3条 房屋租赁合同的法律特征
3.1房屋租赁合同是转移房屋使有权的合同，这一点将其与买卖合同区分开来。后者以转移物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有权收回出租房屋。
3.2房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同。房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋交付为合同的成立要件，故系诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，为双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于取得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。
3.3房屋租赁合同具有临时性，房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《合同法》214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
第4条 法律依据
本操作指引涉及的主要法律依据为：
法律类：
《中华人民共和国民法通则》简称《民法通则》
《中华人民共和国民事诉讼法》简称《民事诉讼法》
《中华人民共和国仲裁法》简称《仲裁法》
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》简称《民通意见》
《中华人民共和国合同法》简称《合同法》
《中华人民共和国物权法》简称《物权法》
《中华人民共和国城市房地产管理法》简称《房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》简称《土地管理法》
《中华人民共和国城乡规划法》简称《城乡规划法》
《中华人民共和国消防法》简称《消防法》
《中华人民共和国建筑法》简称《建筑法》等；
行政法规类：
《建设工程质量管理条例》简称《质量管理条例》；
司法解释类：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》简称《司法解释》
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）简称《合同法司法解释（一）
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》简称《合同法司法解释（二）》
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》简称《证据规则》。
部门规章类：
建设部《城市房屋租赁管理办法》简称《租赁管理办法》等；
律师提供房屋租赁诉讼与仲裁法律服务时应当注意，具有立法权的各级地方立法机关（包括省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会和人民政府；较大的市的人民代表大会及其常务委员会和人民政府）为加强本地区房屋租赁管理，维护本地区房屋租赁市场秩序，各自制定了相关的地方性法规和地方政府规章。尽管地方性法规和地方政府规章的内容不能决定房屋租赁合同的效力，但是房屋租赁合同当事人违反地方性法规和地方政府规章的规定，仍应承担相应的法律责任。因此，律师在提供房屋租赁合同法律服务时，必须详细了解租赁房屋所在地的地方性法规和地方政府规章，避免不必要的法律风险。
第5条 声明
本操作指引仅供律师在提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务过程中参考。本操作指引内容对律师在实务中不具有强制性，也不保证涵盖房屋租赁合同法律服务的全部内容。在提供房屋租赁合同诉讼和仲裁法律服务的具体操作过程中，律师应当根据我国现行法律法规的不断完善和变化，结合案件的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容。律师根据本操作指引为委托人提供房屋租赁合同的诉讼和仲裁法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担，本操作指引对此类风险不构成任何明示或默示的担保。
第二章 诉讼与仲裁的一般规定
第一节 诉讼
第6条 诉讼主体的确定
6.1 一般规定
根据《民事诉讼法》第49、56、108条等规定，原告、被告和第三人都是与本案有关的自然人、法人和其他组织。
6.2 律师提供法律服务的业务
律师应根据案情分析确定适格的诉讼主体。一般情况下，当事人应为签订租赁合同的双方当事人即出租人和承租人，或者是签订转租合同的承租人和次承租人。如房屋租赁通过中介进行，则中介公司的租赁合同文本通常会同时包含两份居间合同和一份房屋租赁合同的内容，从而形成三方法律关系，故此时中介公司亦可能成为诉讼当事人。除此外，一些特定关系人也可能成为诉讼当事人。故，依据《司法解释》和《租赁管理办法》，以下非租赁合同签约人亦可以成为案件当事人：
（1）租赁合同纠纷案件，次承租人可以作为第三人参加诉讼（《司法解释》第16条）；
（2）因承租人拖欠租金、出租人请求解除合同的，次承租人可以请求代付租金和违约金以抗辩合同解除权（《司法解释》第17条）。
（3）房屋租赁合同无效、解除或履行期满后，出租人可以请求实际使用租赁物的次承租人腾房并支付逾期占有使用费（《司法解释》第18条）。
房屋出租后，租赁物被抵押、拍卖或者转让的，则承租人可以请求房屋的受让人继续履行原租赁合同（《司法解释》第20条）。或可能主张优先购买权而使受让人成为诉讼当事人。
承租人租赁房屋用于个体工商户或个人合伙经营的，承租人在租赁期间死亡或宣告失踪的，其共同经营人或合伙人可以成为权利主体（《司法解释》第19条）。
出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同（《租赁管理办法》第11条）。
承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。（《合同法》第234条）
6.3 律师提供法律服务的重点内容
（1）承租人订约时，知道所有权人与受托方存在委托代理关系的，则该合同直接约束所有权人和承租人（《合同法》402条）；
（2）承租人订约时，不知道所有权人与受托方存在委托代理关系的，则①承租人违约时，受托方应向所有权人披露承租人，则所有权人可以行使受托人对承租人的权利；②所有权人违约时，受托方应向承租人披露所有权人，则承租人可以选择相对人主张权利（《合同法》403条）。
6.4 律师提供法律服务时的风险提示
律师应审查相关文件、把握案情以确定适格的诉讼主体，不要遗漏或者选错诉讼主体。对于其他当事人主张或者法院追加的不适格主体，应当提出异议。
第7条 诉讼管辖的确定
7.1一般规定
房屋租赁合同纠纷的级别管辖应根据各地高级人民法院发布的本区域内各级法院级别管辖的规定确定；房屋租赁合同纠纷的地域管辖根据《民事诉讼法》第34条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。
7.2 律师提供法律服务的业务
律师应告知当事人因不动产提起的诉讼，属专属管辖，合同约定的协议管辖因其违反专属管辖的法律规定而无效。在地域管辖确定后，根据该地的级别管辖标准确定最终的管辖法院。
7.3 律师提供法律服务的重点内容
合同若约定了选择特定仲裁机构仲裁的仲裁条款是有效的。若当事人双方均不愿由不动产所在地法院管辖，律师可以建议当事人双方考虑选择交由双方均认可的仲裁机构仲裁，补签仲裁协议。
对于违反专属管辖而受理案件的，应及时向审理法院提出管辖异议。
7.4 律师提供法律服务时的风险提示
律师应遵循当事人意见，注意在仲裁与诉讼中选择一种解决争议的方式。
对于违反专属管辖的案件应及时提出异议，注意避免因未及时提出异议而导致继续审理或程序无效而重新审理。
第8条 诉讼时效的审查
8.1 一般规定
《民法通则》第135条规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。第136条第三项规定“延付或拒付租金”的情况，诉讼时效为一年。第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
故一般的租赁纠纷，其时效为二年；而延付或拒付租金的诉讼时效为一年。
8.2 律师提供法律服务的业务
律师在审查诉讼时效时，应注意审查是否超过诉讼时效期间，有无诉讼时效中断、中止的事由。对于在诉讼时效内的案件，应告知当事人及时起诉；对已经超过诉讼时效的案件，应告知当事人采取补救措施或者提出时效抗辩。
8.3 律师提供法律服务的重点内容
8.4 律师提供法律服务的风险提示
律师应当告知当事人在时效期间内提起诉讼。对于超过诉讼时效的起诉应告知当事人诉讼风险，并做告知笔录；代理被告的，应提出时效抗辩。
第9条 财产保全
9.1 一般规定
根据《民事诉讼法》第92条、第93条的规定，对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，对方当事人可以申请财产保全。
财产保全包括诉前保全和诉讼中的保全。财产保全的对象一般为被告的不动产、银行存款、股权以及其他不动产等。
9.2 律师提供法律服务的业务
律师作为原告或有独立请求权的第三人或反诉原告的代理人，可以依照当事人的要求，提出财产保全申请，并应提交申请人身份证明、财产保全申请书、被申请人的房地产、车辆或银行账户等财产线索，同时应提供相应担保。
如采取诉前保全的，律师应告知上述当事人在法院采取保全措施后的十五日内提起诉讼。
若被申请人愿意提供担保的，律师应当向人民法院申请解除财产保全。
律师作为被告代理人时，应对申请保全金额与人民法院采取保全措施的财产价值进行审查，若保全财产价值高于申请金额的，应告知当事人向法院提出异议。
律师应与委托人制作保全谈话笔录，将包括但不限于保全对象、保全金额所产生的法律后果等记录在案。
9.3 律师提供法律服务的重点内容
律师应提醒当事人财产保全的重要意义，在条件允许的前提下一般均应采取保全措施，避免损害申请人的利益。同时应该告知申请人保全费最高为5000元，在撤诉与和解的情况下，保全费不能退还。
9.4 律师提供法律服务的风险提示
律师应注意审查因保全不当而可能承担的责任并告知申请人。同时还应注意法院对不同性质的财产的保全期限，提醒申请人在到期前及时续保。
第10条 诉讼提起
10.1 一般规定
起诉应当符合《民事诉讼法》第一百零八条之规定，有明确的原被告，提出具体的诉讼请求，并阐明起诉的事实和理由。根据《证据规则》第一条的规定，还应附有符合起诉条件的相应的证据材料。
10.2 律师提供法律服务的业务
律师向法院申请立案时，应提交起诉状、证据目录和证据材料，并按对方人数提供副本，同时，还应提交委托书、律师事务所公函以及原、被告身份情况证明。
当事人为在中国没有住所的外国人、无国籍人、外国企业和组织在中国境内诉讼的，其提交的授权委托书和身份证明应经当事人所在国公证机关证明，并经过中国驻该国使领馆认证。
当事人为台湾人的，其委托手续和身份证明应经台湾法院公证，当事人为香港人的，其委托手续和身份证明应经香港律师认证。
律师在接到法院的受理通知书后，应通知当事人及时交纳诉讼费。律师在接到法院不予受理的裁定书后，应及时告知当事人，并可依据当事人的委托，提起上诉。
10.3 律师提供法律服务的重点内容
律师应根据案件具体情况的要求，准备齐全的文件。对于提交的证据清单及其证明对象须征得当事人同意，并最好由当事人自行签署、提交。
10.4 律师提供法律服务时的风险提示
律师在起诉前，应对被告的财产状况有所了解，并告知当事人可能出现的风险，有条件的情况下尽量采取财产保全措施。
第11条 诉讼请求的确定
11.1 一般规定
律师在起诉前，须分析本案的法律关系，选择合适的诉讼请求，提出恰当的标的金额。11.2 律师提供法律服务的业务
针对房屋租赁合同的特点，律师可以提出交付房屋、支付租金等请求，按照确认之诉、给付之诉、形成之诉的分类，将房屋租赁合同纠纷的诉讼请求进行归纳。
确认之诉针对房屋租赁合同的效力，包括确认有效和确认无效两种情形。房屋租赁合同的效力首先取决于标的物—房屋是否可出租，《租赁管理办法》第六条规定了九种不得出租房屋的情形，结合《司法解释》第2条、第3条的规定，可以明确未批先建及超过批准期限的房屋不得租赁，所签订的房屋租赁合同无效。不符合国家安全标准的房屋也不能作为适租标的。无权人未经权利人同意或者共有人中的部分未经全体共有人同意签订的房屋租赁合同，属于效力待定。为明确合同效力，当事人可以通过诉讼方式要求确认合同的效力。
给付之诉的诉请请求包括交付房屋、支付租金（使用费）、恢复原状、赔偿损失（违约金）、支付补偿、腾退房屋等。
形成之诉的诉讼请求是解除合同。合同解除有约定解除与法定解除两种情形，《合同法》第94条规定了五种法定解除的情形，具体到房屋租赁合同中在主要是不交付房屋、长期拖欠租金、未经同意私自改变房屋结构或进行装修等情况。
对于承租人行使优先购买权的情况，若请求的是赔偿损失，则属于给付之诉；若请求的是撤销出租人与第三方间的《买卖合同》，并主张与出租人在同等条件下达成《买卖合同》，则应属于形成之诉。
11.3 律师提供法律服务的重点内容
依据《司法解释》第15条：承租人将承租的房屋经出租人同意后转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，该超过部分除当事人另有约定外，应当认定为无效。
房屋租赁合同无效后，出租人可以请求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并可以请求赔偿因合同无效造成的损失（《司法解释》第5条）。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，出租人可以请求实际使用房屋的次承租人支付逾期腾房占有使用费（《司法解释》第18条）。
承租人希望提前解除租赁合同的，如果《租赁合同》约定了“可以以支付违约金为代价解除合同”，则出租人可以请求支付违约金；若合同仅约定了租赁期限，而没有违约责任的约定，则出租人可以请求承租人继续履行租赁合同。
依据《合同法》，承租人有以下行为之一的，出租人可以请求解除合同，返还租赁物，并请求赔偿损失：（1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使受损的（第219条，并参见《司法解释》第7条）；（2）未经过出租人同意，承租人转租的（第224条第2款）；（3）经过催告，在合理期间内仍拖欠租金的（第227条）；（4）不定期租赁（第232条）。
依据《司法解释》，有下列情形的，承租人可以请求确认合同无效：（1）将未取得建设工程规划许可证或未按许可证的规定建设的房屋进行出租而签订的租赁合同，且在一审辩论终结前未能补正的（第2条）；（2）将未经批准或未按批准内容建设的临时建筑进行出租而签订的租赁合同，且在一审辩论终结前未能补正的（第3条第1款）；（3）将获批建设的临时建筑进行出租而签订的租赁合同，租赁期限超过使用期限的超期部分，且在一审辩论终结前未能获批延长使用期限的（第3条第2款）。
依据《合同法》，有以下情形之一的，承租人可以请求解除合同：（1）因租赁物部分或全部灭失致使无法实现合同目的的（第231条）；（2）不定期租赁（第232条）；（3）即使在承租人明知租赁物不合格的情形下，租赁物危及承租人的安全和健康的（第233条）。
依据《司法解释》第9条，有下列情形导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同：（1）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（2）租赁房屋权属有争议的；（3）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
依据《合同法》，有以下情形之一的，承租人可以请求减少租金：（1）因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期（第221条）；（2）因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，可以要求减少租金或不付租金（第228条）；（3）因不可归责于承租人的事实致使租赁物全部或部分毁损、灭失的，可以要求减少租金或不付租金（第231条）。
存在以下情形时，承租人可以请求赔偿损失：（1）出租人未按期交房给承租人造成损失的（《租赁管理办法》第20条）；（2）因出租人未及时修复房屋而发生破坏事故给承租人造成损害的（《租赁管理办法》第21条）；（3）出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或有其他侵犯优先购买权的行为的（《司法解释》第21条）。
11.4 律师提供法律服务的风险提示
确认之诉、给付之诉、形成之诉三者之间存在交叉关系，律师在确定诉讼请求时，应首先审查合同的效力，如果合同存在效力争议的，可以单独提起确认之诉或者在给付之诉中解决合同效力问题。给付之诉与形成之诉也可能并存，律师应根据案情实际，提出不同的诉讼请求。律师代理原告时，应告知当事人如果要变更诉讼请求的，应当在举证期限到期前提出。
第12条 举证责任
12.1 一般规定
律师对当事人提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任根据《民事诉讼法》第六章和《证据规则》之规定请求委托人提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
12.2 律师提供法律服务的业务
12.3 律师提供法律服务时的重点内容
除了提供租赁合同外，律师应根据其诉争的内容，分别就产权归属、房屋信息、租金支付、修理记录、通知义务的履行、房产的抵押和买卖等事实提供相应的证据。
如在规定的举证期限内举证有困难的，应及时向法院申请延期举证；申请证人出庭作证、申请法院调查取证的、申请法院鉴定的，应当在规定的期限内提出。
12.4 律师提供法律服务时的风险提示
律师应当告知当事人举证责任和举证期限的法律意义以及相应的法律后果。
律师应审查证据的关联性与证明力问题，避免出现前后矛盾的地方。
律师提交证据时，应由当事人签字确认。
对于对方提供的证据，注意发现出现矛盾的地方，有针对性的提出反驳证据。
第13条 庭审准备
13.1一般规定
律师收到开庭通知后，应立即将开庭时间、地点、审判人员组成等信息通知当事人。并询问当事人对合议庭组成人员有无需要提出回避请求及其理由。询问当事人是否出庭，以此决定不同的诉讼思路。
庭审前一、二天，提醒当事人开庭时携带证据原件。
13.2律师提供法律服务的业务
开庭之前，应将案卷材料重新熟悉一遍，了解案件的各种细节，检查案卷材料是否完整，有否遗漏，证据是否在举证期限内提交，证据是否按证据目录的顺序整理好，证人是否安排妥当，委托书、公函是否已提交法院。涉及到赔偿损失的，计算方法是否明了。
开庭前做好向对方当事人、证人、鉴定人发问的准备，拟好发问提纲。
律师应在庭前准备好代理词，并根据庭审情况作必要的修改。
13.3律师为提供法律服务时的重点内容
律师应熟悉案件情况和证据材料，明确案件的争议焦点，查找出请求权基础相对应的法律规定。一般应从合同主体、合同内容、管辖和法律适用、违约事实和责任、证据三性等问题对案件进行总体把握。
13.4律师为提供法律服务时的风险提示
律师应避免不了解案情，不熟悉证据。避免遗漏案件材料。
第14条 开庭审理
14.1一般规定
律师在法庭调查和法庭辨认阶段都要做好庭审记录。
律师在法庭上应根据自己的代理权限对诉讼请求、对方抗辩、法官提问等行使确认、抗辩、变更等权利。
庭审结束后，律师应及时向法院提交书面代理意见。
14.2 律师提供法律服务的业务
律师在庭审时应当宣读诉状或答辩状，对证据进行举证和质证，向对方进行询问，进行辩论和最后陈述，在授权范围内参与调解、和解。未经特别授权，不能对委托人实体权利进行处分。
14.3律师提供法律服务时的重点内容
律师应注意阐明自己的观点，反驳对方的观点，要围绕自己的思路进行论述，不要陷入对方的思路。重点首先在于证明己方的诉请主张或反驳对方的诉请主张以及对关键证据的三性提出意见，避免纠缠于细枝末节。
14.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应尽量避免在庭审中陈述对自己不利的事实，回答对方的提问要谨慎。
决定提起上诉的，律师应告知在上诉期限内提起上诉，如果不上诉的，应认真做好谈话笔录。
第15条 二审阶段
15.1一般规定
律师代理第二审案件，原则上依照第一审办案程序进行。
对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。
上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。双方当事人都提起上诉的，分别预交。
15.2律师提供法律服务的业务
律师应注意审查是否已过上诉期限。
律师可以根据二审当事人的请求，代其书写上诉状或上诉答辩状。
对当事人在一审中已提出的诉讼请求或反诉请求，原审法院未作审理判决的，或判决结果超出诉讼请求范围的，律师应代当事人请求二审法院调解或发回重审。
原审原告或有独立请求权的第三人增加诉讼请求，或原审被告提出或增加反诉请求，律师应建议二审法院调解或发回重审。
律师代理二审案件，应注意有无新证据提交，并注意新证据提交的期限。
二审案件开庭审理的，律师参加庭审的规则与一审相同。二审案件不开庭审理的，律师应及时提交书面代理词。
二审判决书由律师代签的，律师在签收后应立即转交委托人，并让委托人签收法律文书转交单并保存好快递凭证。
15.3律师提供法律服务时的重点内容
没有参加一审诉讼的律师担任二审代理人，应及时到法院查阅案卷，并复制有关案卷资料。
15.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应充分了解案情，熟悉证据。尤其是没有代理一审案件的律师，应避免由于对案情不熟悉而作出不合适的诉讼思路。
对于一审已作诉讼保全的，二审律师应注意保全期限，并及时提请原审法院续封、续冻。
第16条 再审阶段
16.1一般规定
律师应审查当事人的再审申请是否符合《民事诉讼法》第179条之规定。
根据民事诉讼法规定的审判监督程序审理的案件，当事人不交纳案件受理费。但是，下列情形除外：
（1）当事人有新的证据，足以推翻原判决、裁定，向人民法院申请再审，人民法院经审查决定再审的案件；
（2）当事人对人民法院第一审判决或者裁定未提出上诉，第一审判决、裁定或者调解书发生法律效力后又申请再审，人民法院经审查决定再审的案件。
16.2律师提供法律服务的业务
律师应告知当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。
律师应告知当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后二年内提出；二年后据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更，以及发现审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，自知道或者应当知道之日起三个月内提出。
16.3律师提供法律服务时的重点内容
律师应注意申请再审的条件，所有的再审申请都将围绕着是否符合这些条件来进行。
律师应告知当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。
人民法院审理再审案件，如果是按一审程序进行的，律师从事诉讼代理的规则与一审规则相同，如果是按二审程序进行的，则与二审规则相同。
16.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应告知当事人可以提起再审的条件，避免误导当事人。律师应注意再审提出的时限要求。同时对于个别的申请再审案件，要提醒当事人缴纳再审受理费用。
第17条 执行
17.1一般规定
发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
17.2律师提供法律服务的业务
17.3律师提供法律服务时的重点内容
须注意，实践中出现了部分债务人与他人恶意串通，签订虚假的长达十几年的租赁合同，并将租赁合同的签订时间倒签至抵押权设定时间或相应债务发生时间之前，以逃避法院对房产的执行。
有鉴于此，从平衡交易各方利益的角度看，未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
但是目前并无全国统一的规定，各地法院的做法也并不一致。对该问题应当综合合同登记备案、租赁物实际居住和使用、工商住所登记信息等证据加以认定。
17.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应告知当事人：（1）执行手段的有限性，不一定申请执行就能完全实现债权；（2）在法律规定的申请期限内提出。
第二节 仲裁
第18条 根据仲裁协议确定仲裁机构
18.1一般规定
律师应当告知当事人采用仲裁方式解决纠纷，应是双方自愿，必须达成仲裁协议。
18.2律师提供法律服务的业务
律师审查仲裁协议，应注意以下几个方面：
18.3律师提供法律服务时的重点内容
律师应当特别注意仲裁协议的效力、约定的纠纷是否属于仲裁委员会受理的范围以及仲裁委员会是否明确。
18.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应当告知当事人，有下列情形之一的，仲裁协议无效：
（1）约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的；
（2）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议；
（3）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。
仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。
第19条 仲裁协议有缺陷时仲裁机构的确定
19.1一般规定
当事人在仲裁协议中关于仲裁机构的约定应是明确的，即单一而排他的。
19.2 律师提供法律服务的业务
律师应当告知当事人选择仲裁机构时应当明确。
19.3律师提供法律服务时的重点内容
在仲裁协议约定模糊时，律师应运用法律解释的方法，确定唯一明确的仲裁机构。
19.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应当避免选择不明确的仲裁机构。
第20条 诉讼与仲裁重合时的处理
20.1一般规定
如果当事人在合同中就纠纷的解决既约定了仲裁，又约定了诉讼，则该仲裁协议无效。但是一方提请仲裁后，另一方未在仲裁庭首次开庭前提出异议的，则视为仲裁协议成立。
20.2律师提供法律服务的业务
律师应当告知当事人在选择解决纠纷的方式时，仲裁与诉讼只能二者择一。
20.3 律师提供法律服务时的重点内容
如当事人既约定了仲裁，又约定了诉讼，律师代理被申请人时，应及时对仲裁协议的效力提出异议。
20.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应当避免在选择解决纠纷的方式时，既约定了仲裁，又约定了诉讼。
第21条 对仲裁协议有异议的处理
21.1一般规定
当事人对仲裁协议有异议的，可以请求仲裁委员会做出决定或人民法院做出裁定。
21.2律师提供法律服务的业务
律师应告知当事人，提出异议的时限为仲裁庭首次开庭前。
当事人提请裁定既可以向仲裁委员会申请，也可以向人民法院申请，一方向仲裁委员会申请而另一方向法院申请的，由法院裁定。仲裁委员会先于法院受理且已作出裁定的，该裁定有效。
21.3律师提供法律服务时的重点内容
律师应当告知当事人选择由仲裁委员会或者人民法院确认仲裁协议效力。
21.4律师提供法律服务时的风险提示
参见20.3。
第22条 仲裁申请请求的确定
参照诉讼，但要注意以下二点：
（1）仲裁申请请求的确定与诉讼基本一致，但关于请求事项的变更和反请求的提出的时限，各地仲裁机构的仲裁规则的规定有所区别，应予以充分注意。
（2）仲裁请求系基于合同关系而提出，如涉及违约责任和侵权责任竞合时，只可以选择违约责任作为请求的依据，但诉讼则可以选择其中之一。
第23条 仲裁申请的提起
23.1一般规定
仲裁申请的提起与诉讼的提起基本一致，但须注重以下几个方面：
（1）申请仲裁须提交仲裁协议，且仲裁事项须在约定的仲裁委员会受理范围内。
（2）申请仲裁除须按被申请人数加上秘书处向仲裁委提交仲裁申请书和证据及副本外，一般还须按仲裁庭组成人员数向仲裁委提交申请书副本和证据副本。
（3）申请仲裁须在仲裁机构受理后领取仲裁员名册和仲裁规则，并应在仲裁规则规定时限内选定仲裁员。
(4)仲裁的当事人仅限于合同当事人，被申请人除了合同当事人之外，不可以追加，第三人也没有，而诉讼则可能追加共同被告和第三人。
23.2律师提供法律服务的业务
律师应当告知当事人提起仲裁与诉讼的区别。
23.3律师提供法律服务时的重点内容
参照诉讼部分。
23.4律师提供法律服务时的风险提示
参照诉讼部分。
第24条 仲裁案件的财产保全
24.1一般规定
（1）仲裁案件的财产保全申请应先向仲裁机构提出，仲裁机构将当事人的申请转交有关法院后，再根据管辖法院要求提交有关资料并交纳费用。
（2）仲裁案件的财产保全一般由财产所在地法院或被申请人住所地法院作出裁定。
24.2 律师提供法律服务的业务
参照诉讼财产保全部分
24.3律师提供法律服务时的重点内容
参照诉讼财产保全部分。
24.4律师提供法律服务时的风险提示
参照诉讼财产保全部分
第25条 仲裁庭的组成
25.1一般规定
仲裁庭一般由三名仲裁员组成，简易程序案件由一名仲裁员独任仲裁。
25.2律师提供法律服务的业务
律师应当告知当事人应当各自选定或各自委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员，第三名仲裁员可以由当事人共同选定，或由仲裁委员会主任指定。
25.3律师提供法律服务时的重点内容
律师应告知当事人在选定仲裁员的过程中应注意下列事项：
（1）应在规定时限内提交指定仲裁员名单而不致丧失权利。
（2）认真阅读仲裁员名册并充分了解仲裁员的知识、经验等，选择精通房屋租赁业务的仲裁员组成仲裁庭。
（3）由于仲裁员中较多执业律师兼任，故对仲裁委指定和对方选定的律师仲裁员，应予关注其与对方代理人及当事人之间可能存在的各种利害关系，如有发现应及时告知当事人并提请仲裁委注意是否存在回避情形。
25.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应当告知当事人在规定时限内提交指定仲裁员名单，并注意提醒当事人申请回避。
第26条 举证责任
参照诉讼部分，须注意仲裁的举证与《证据规则》基本一致，但也有所区别，尤其是关于举证时限和逾期提交证据的认定，各仲裁机构的仲裁规则不尽一致，应充分注意。
第27条 开庭审理
参照诉讼部分，须注意以下三点：
（1）仲裁案件不公开进行，一方当事人有旁听人员列席，须征得另一方和仲裁庭同意。
（2）仲裁案件的代理人，一般不受二人的限制，可以因案件需要而委托两名以上代理人出庭。
（3）仲裁案件的审限一般自仲裁庭组庭之日起计算，而非受理之日起计。
第28条 仲裁裁决的撤销和不予执行
28.1一般规定
当事人不服仲裁裁决，而该裁决有《仲裁法》第58条规定的情形的，可以向人民法院申请撤销裁决；有《民事诉讼法》第213条第2款、第258条规定的情形的，可以向人民法院申请不予执行。
28.2律师提供法律服务的业务
28.2.1关于仲裁裁决的撤销
当事人向法院申请撤销裁决应具备符合《仲裁法》）第58条规定的情形。
律师应告知当事人，撤销裁决的申请在收到裁决书之日起六个月内向仲裁委员会所在地中级人民法院提出。
28.2.2关于仲裁裁决的不予执行
当事人向法院申请不予执行，应符合《民事诉讼法》第213条第2款、第258条规定的情形。
律师应告知当事人，对因调解或和解而形成的仲裁文书，当事人提出不予执行申请的，人民法院将不予支持；
28.2.3律师提供法律服务时的重点内容
律师应严格根据法律规定审查能否提出撤销裁决或不予执行裁决的申请。
28.2.4律师提供法律服务时的风险提示
律师应告知当事人，未在仲裁程序中对仲裁协议提出异议的，无权以此为由主张撤销或不予执行。
