关于当前房屋租赁纠纷的情况调查及对策措施

苏海
    

    随着市场经济的发展，城市化进程加快，大量的城市流动人口就出现了，而这些流动人口的涌入，推动了房地产市场的高度发展，推动了城市房屋租赁业的不断增长和活跃。但同时，由于当事人缺乏相应的法律知识和自我保护意识，因此房屋租赁引发的纠纷也随之增加。因引发的房屋租赁纠纷的增多，增加了社会的不安定因素，正受到社会各界的广泛关注。基于这样的情况，笔者对房屋租赁纠纷的情况进行走访（单位或个人），就房屋租赁纠纷的成因进行了广泛深入的调查，并提出了预防以及纠纷的处理对策。

    一、主要房屋租赁纠纷的调查

    （一）租金支付纠纷

    一种是由于出租人租赁时的盲目性引起的。现实生活中，一些业主因自己的房屋空置着心中发慌，只要承租人出现，不管他是否有能力支付房租，就很草率地签订合同，甚至未签订合同就将房屋交对方使用。结果到对方交不起房租时，才注意到其本来就没有支付租金的能力。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，法院判决对方付租金，但执行起来也可能因困难重重而不了了之。在掘港东菜市西边一家馒头店铺，当时租金是说好150元一天，租两年，一年后结帐，由于是小本经营，一天赚不了多少钱，不到一年就关了门。后来出租人要一年租金，承租人死不认帐，双方协商不下来就通过上法院大官司，判了应交租金还是一拖再拖，最后也是比了了之。

    还有一种是承租人当时双方没有承租合同，没有约定租金，一旦房客要搬离时，因为一些费用问题常常引发双方的纠纷。在大多数情况下，房东会借地主之利，以各种理由信口要钱。即使房客有意见或认为房东有违了入住前的协议，但是在没有书面协议时，空口无凭，有理也成没理。也有不讲理的房客因为各种原因提前结束房租钻空子不交欠下的房租。在掘港镇霞小区王某家出租一间房给小宋，口头协议为租用两年，租金一个月150元，承租人预先付两个月押金。平时也是不定期付款，有时付两个月有时付三个月。一年后，小宋由于工作单位更换要求提前退租，出租人同意退租，但是要交两年的租金，小宋认为没有租住拒绝付款，引发了一场纠纷。

    （二）损害赔偿纠纷

    此类纠纷大多数由于侵权引起的，主要有两种情况：

    房屋损害赔偿  房屋损坏多数是承租人在装修或使用过程中由于自己的过错致使房屋遭到损毁，这种情况下承租人就要承担赔偿责任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，承租人不承担赔偿责任，在掘港中学附近一户人家出租房，承租人小王想从隔壁拉有线电视，就在墙上钻了个洞，在钻的过程中把一扇窗户弄掉下来了，出租人认为小王故意损坏也没经过他的同意，要求加倍赔偿损失，小王认为钻个孔不会碰到窗户，是房屋质量问题，不进行加倍赔偿。

    人身财物赔偿  由于出租房屋的质量问题，或者由于出租人的措施不当，造成承租人人身、财物损害的，承租人有权要求出租人给予赔偿。出租人能够证明承租人对造成损害结果也有过错，应由双方按照过错的大小分担责任。

    （三）转租引发的纠纷

    有人趁房东常年不在家不会来检查，就把房屋层层转租，甚至出租给来历不明以及为非作歹的不法份子，从中牟取私利，损害了原始房东的合法利益。宾东小区一户人家在上海工作，把房子出租给理发的小丽，后来有邻居反映，每天夜里都有喧哗吵闹声，影响了居民的正常休息，打电话要主人回来解释，回来之后才知道是小丽又把房子转租给了她朋友，这些朋友白天睡觉晚上工作，乱七八糟，房东解除了和小丽的租赁合同，小丽和户主都到了歉，事情才结束。

    （四）变更房屋用途引发的纠纷

    房屋使用的功能是住房或是厂房，就不能未经过有关部门审批，便在合同中擅自改变其功能，这种行为其实也违反了合同法。还有在合同中没有提到要更改房屋用途就擅自做主改变也是要引起纠纷的，尤其是更改之后影响了房主的正当利益或威胁到他人的人身安全保证。

    在九总农民街上，有家出租房，原来说是住人，后来承租人把进的货烟花爆竹放进去，睡在隔壁的主人家小儿子，天天担心受怕，主人要求退租，承租人还不愿意，认为自己付了租金就有权支配，直到居委会来调解，退了租金后搬出去了。

    二、引发房屋租赁纠纷的原因

    （一）法律意识单薄，隐形租赁市场活动猖獗

    目前，依法进行房屋转让抵押的意识深入人心，但是依法进行房屋租赁的观念还十分单薄。许多人认为，双方的租赁关系仅仅停留在口头协议上是小事，可能还是熟人，用不着额外交一笔登记费，如果按照《城市房屋租赁管理法》的规定操作太麻烦。同时在房屋租赁经营市场上，有相当一部分房主为了追求高额租金，不向房地产管理部门办理登记手续，也不和承租人签订《房屋租赁合同》，甚至连违章建筑和法律规定禁止出租的房屋出租。发生纠纷后，双方无凭无据，习惯于“私了”，私下解决不了的，有的甚至出了人命官司。

    （二）缺少租赁合同或合同不规范

    我国法律合同法第215条规定“租赁合同的租赁期限在六个月以上的，应采用书面形式，当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。”。这就是说法律虽允许当事人采用口头合同形式，但是租赁期限在六个月以上如没有采用书面形式，不论当事人是否做了约定，在法律上均视为不定期租赁，合同双方当事人随时可以请求解除和终止租赁关系，可能出现提前退租（主退客或客退主）的现象。

    还有当条款不规范，如没有约定租赁地点，付款金额，付款期限，付款方式，各自的费用负担，违约责任以及租赁用途和是否可以装修等方面，很容易被有心人钻空子，引发纠纷。

    （三）执行部门监管不力

    执行部门对地下租赁市场打击力度不够，对非法出租行为不能及时处理，尤其对拒不执行处罚者进行有力有效的处理方法。原本由房地产统一管理的房屋租赁市场，被各部门分割，多头管理，政出多门，加重了房屋租赁当事人的经济负担，使有些租赁双方不愿去登记签订《房屋租赁合同》。

    三、房屋租赁纠纷的预防

    （一）加强法制宣传

    依法加强规范房屋租赁市场管理，有利于促进城市建设和经济发展，维护社会稳定。因此，各地房地产管理部门要通过广播、电视、报纸等传媒，运用多种形式，向社会各界宣传《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法规，是广大市民和外来流动人口，了解房屋租赁知识，支持房屋租赁管理，服从租赁管理，把房屋租赁管理的有关要求转化为自己的自觉行为。

    （二）完备法律要件

    业主（出租人）要依法签订租赁合同，合法地出租房屋。这里着重强调的是"合法"。房屋租赁关系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量减少租赁纠纷的发生，而且也是当事人保护自己最为实际的措施。要使租赁关系合法、有效，首先就要依法签定书面的租赁合同，将租赁当事人的权利义务在合同中明确的约定，这也就是通常所说的"先小人后君子"。其次就是合同内容不能违法。再次，房屋租赁法律关系，还要求具备法定的形式要件，如出租人必须持有政府职能部门颁发的《房屋租赁许可证》，及合同签订后必须在１０日内到房屋租赁管理部门登记备案等。

    （三）加强监管

    第一，是进一步规范管理，严格依法发证和登记，做到不因自己发证或登记失误而造成租赁纠纷的发生。第二，是加强检查，将整个租赁市场纳入有序的管理网络与视线中，发现非法租赁行为和租赁纠纷的苗头，及时纠正和化解。第三，是加强宣传，逐渐使当事人认识到合法租赁的好处。第四，是加强和有关职能部门的合作与配合，从不同角度履行好各自责任，减少租赁纠纷的发生。

    四、解决房屋租赁纠纷的途径

    （一）协商合同当事人在友好的基础上，通过互相协商解决纠纷，这是最佳的式。

    （二）调解它是指在第三者或介绍人、担保人、居委会后主管部门的主持下，纠纷双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。

    （三）仲裁合同当事人协商不成，不愿调解的，可以根据合同中规定的仲裁条或双方在纠纷发生后达成的协议向仲裁机构申请仲裁。

    （四）诉讼公民可以将房屋租赁纠纷依法向人民法院提起诉讼。如果合同中没有订立仲裁条款，事后也没有达成仲裁协议，合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院，寻求司法解决。